五、阶段分析

六、推广定位

七、推广方式

八、推广策略一

九、推广策略二

十、推广策略三

广告策略:

一、广告目标

二、诉求选择

三、创意表现

四、媒介策略

五、广告预算

 

 

    一、目标设定：
    营销推广是营销过程中的一个重要环节。在某种程度上决定着营销的成败。房地产营销策略的制点滴是以实现销售为最终目的。其营销推广 必须服从于整体营销策略，完成其特定的营销任务。在制定中庆紫荆家园营销推广计划之前，必须明确其所要求达到的目标。

    根据本案为新楼盘的特点，根据其营销特征，将其推广目标定为：

    1、将楼盘的相关信息迅速传达给潜在消费者，使其对楼盘有较好的认识。

    2、激发上者购买欲望，吸引看房，启动销售，将城北潜在需求转化为现实需求。

    3、塑造开发商与楼盘品牌，提升品牌知名度和美誉度，创造品牌效应，提高楼盘的附加值，规避竞争楼盘针对性赶超的风险。

    二、消费行为分析：
    由于房地产商品的特殊性，其消费行为十分理性。毕竟购房对大多数家庭来说，是一件必须慎之又慎的大事。房地产的购买决策周期通常较长，要经过多方比较，反复求证，所需考虑的要素也较多，其决策方式通常为全家集体讨论决定。

房地产购买决策的信息处理过程可分为：

    认知——了解——接受——购买

    中庆紫荆家园的营销推广必须针对每一个环节制定相应策略，排除干扰因素，把消费者导向既定方向。

    1、城北区域第一个成规模、品质较好的商品房居住小区，没有竞争楼盘。长期积累的购买力量，没有有效的供给来释放，尽管有一部分在市中心楼盘中流失，但是总需求量强于经过多年发展的城西和滨江区域。临近第二文教区内的中青年教师、科研人员、周围旧公房居住小区内的居民、附近各类专业市场设摊的小业主、个体户，都为本项目提供了潜在的客户群体。

    2、临近上塘路和大关路两条城北主干道，有多条公交线路，出入方便，距离主要道路有一定的距离，隔开了道路噪音和灰尘，适合居住。

    3、区域内生活、娱乐、医疗、教育设施基本齐全，能够满足居住需要，大大减轻了小区内配套的压力。

    4、贴近运河，紧靠紫荆公园，在周围工厂搬迁后区域环境良好。

    5、城市规划中，中河路高架向上塘路延伸，轻轨铁路沿上塘路建造，使本案未来价格具有相当增值潜力。

    6、开发商有良好的声誉、悠久的开发历程，有利于树立本案的品牌形象，赢得消费者的支持和信心。
    四、抗性分析

    1、城北区域市政建设滞后，通往市中心的主要道路—上塘路，车流量大、车速慢，交通高峰时搭乘公共交通工具到达武林广场耗时1小时以上。

    2、周围大型工厂尚未搬迁，空气质量不高。

    3、在杭州市民的意识中，城北区域是传统老工业区，因此该基础上对其他区域潜在购买者吸引力不如城西、滨江区块。

    4、小区配套设施较少，而且在二期中建造，位于小区最南面，一期业主入住后一年内无法使用，并且未来使用也不方便。

    5、绿化覆盖率较低，尽管拥有7000平方米的集中绿化，但是小区内组团级的绿化环境营造不够理想。

    6、全部34幢多层公寓均为6层，无法形成高低起伏、错落有致，不利于提高小区的档次和品位。

    7、城北仅有一个具规模的商品房居住小区在开发的真空期不会持续太久，未来竞争者会很快的进入市场，他们利用本项目对市场摸索的成果而建造的产品针对性更强，能对本项目造成巨大的冲击。

    五、阶段分析

    1、预开盘阶段——蓄势待发

    开盘前的两个多月时间，推广目的在于提醒和告知，引起潜在消费者的兴趣和关注，使其打消购买其他楼盘的打算，等待本项目开盘，积蓄紫荆家园的消费力量，为开盘的热销作准备。

    2、开盘强销阶段

    配合销售的高强度集中推广，以强势的媒体配合极具针对性的SP活动，达到震撼市场的效果，迅速达到较高的认知度和美誉度，并有效启动销售。

    3、持续销售阶段

    在有效推动销售的同时，着力于塑造品牌，提升楼盘形象。

    随着几个月前，杭州关于拱墅区运河两岸景观规划的出台，使运河文化/运河房产浮出水面。所以中庆紫荆花园作为这一大规划内的上前唯一将推出的大型楼盘，可以以此作为依托，结合附近的第二文教区，深化这一运河文化房产概念，以城北浓厚的运河风情文化式精品楼盘形象定位出现。再配合世纪交替这个新时代特征，符合本案配套上没有游泳池和网球场的特点，定位为精确把握时代特质的具有浓郁运河文化的新千年社区。

    在房地产营销推广中，应整合运用多种传播手段，充分发挥各种手段的特点，以达到较好的整体效果。

    1、报纸广告。是房地产营销推广的主流手段，适应配合电视、电台、户外等媒体的运用。

    2、直效行销。是一种和潜在消费者进行直接沟通和互动的确营销推广方式，其特点在于营销成本十分低，但促销的效果较为直接和明显。

    3、事件行销。借助事件引起新闻界的报道和关注，提升企业的知名度和美誉度，达到很好的公关宣传效果。

    4、特别途径。针对本案的地域和消费市场的特点，更可以将楼盘信息直接通过企业工会/市场管理委员会等途径而对潜在消费者项目接触市场的另一通路是依靠中庆现有的置换网络。

中庆紫荆家园形象识别系统及全面应用

    完整的CI形象识别系统，统一应用在营销推广的各个环节，可极大的促进社会及潜在消费者对紫荆家园的认识与记忆。识别系统包括：标志、标准字、标准色等，及其在各种场合的不同组合运用。标识设计简洁、美观、醒目，易识别且能充分体现楼盘特点。在整体营销推广策略指导下综合动用以提升楼盘形象，塑造品牌为目的。

    强调直接与消费者接触的场合的形象规划，充分发挥其推广作用，尤其是与销售相关的环节：

    售楼处：统一装修，精心设计，营造专业、高层次的销售环境。周边设置大型灯箱、霓红灯、路牌等营造销售现场气氛。

    工地形象：建造一个符合小区特色的大门，工地周围建造精致艺术的围墙壁，并附以绿化带装饰。每幢楼的工地均立一精美牌子，标明幢名和户型大小等，绿化工地，在周边社区树立良好形象。进出车辆用清水冲洗，施工时遵循噪音标准，处处显示开发商和项目本身的精心和细心，以取得周边群众的良好赞誉，争取潜在客户对楼盘的认同和信心。

    户外宣传：城北主要街道两旁设置灯箱，反复紫荆家园标识及广告口号，在主要道路路口安放小区指引路牌，明确小区方位。

A、售楼说明书：全面介绍楼盘，表现楼盘品质。

B、销售DM：简要介绍楼盘，易于看房者携带或邮寄。

C、房型家俱配置透视图：展示各房型的家俱配置效果，帮助客户塑造理想的居住家园。

D、KT展示板：介绍小区内公建设施、付款方式、签约流程、力求直观并能煸动客户情绪。

E、环境示意图：介绍楼盘周边环境和部分道路交通线。

F、样板房

G、看楼专线

H、整个小区的模型：表现小区的规模和档次。

1、目标受众群的确定和细分：

A、工厂职工

B、市场小业主

C、置换购房群

D、原居住在城北一带的人

E、第二文教区教职员工

2、有针对性的直效推广。

A、DM直效推广会：在工厂、市场内举行小范围的产品说明会，进行直接、互动、面对面的推广，以达到直接的促销效果。

B、充分利用已有中庆置换网络的现有资源，收集城北意向客源，告之并走访。

3、效果评估及反馈

    借助直效推广在最短的时间里获得目标受众的直接反馈。通过反馈信息，了解目标消费群的需求及对楼盘的认知，及时发现营销策略。每一项直效推广都要及时进行效果评估，总结和分析反馈信息，为下一步的直效推广双及整体营销策略服务。

    在营销的各个阶段，根据不同时期社会环境的特点及人们关注的热点，策划有效的活动以达到较好的公关推广和促销效果。开盘初期要求迅速提高知名度，其活动策划尤其要强调新闻炒作性。

    名称：“筑巢引凤”计划

    目的：
    1、作为首例房地产企业介入此类活动形成较好的社会效应与新闻价值吸引媒介关注与报道。

    2、提升小区的人文氛围，形成文化型社区的良好形象，提升小区的整体形象。

    3、全面提升楼盘的品牌美誉度和开发商的企业形象

    4、形成实际的促销效果。

    内容：与附近文教区联合举办教育工作者特别住房地产活动。

    1、由中庆联合附近学校，以解决学校中青年教职工住房问题由中庆联合附近学校，以解决学校中青年教职工住房问题，推出特惠活动。

    2、利用中庆置换网优势，举行附近教职工的特别住房联益活动，并到紫荆家园现场参观建议。

    3、由紫荆家园向有意拘留教育人才的单位和人才个人推出特惠房，作为对教育事业的贡献，也是对社会的回报。

 

    一、目标：让潜在客户带着广告所营造的心情来看楼  ，从而更能有效地体现楼盘优点，在这种意义上，广告角色可定义为“眼镜”，消费者通过这副眼镜，可以带着开发商希望传达和营造的某种色彩和心情去看房子。

    二、诉求选择：采用“泼水式”的做法把所有卖点写出，把广告做得和楼盘一样，这是目前，杭州房地产广告的一种常见的现象，但这种做法明显就是卖点太多主题不清，无法给消费者一个清晰深刻的印象。我们的做法是，根据中庆紫荆家园楼盘本身特点，竞争环境，消费心理，提炼出 几个能准确有效打动目标市场的主要诉求点，分别予以单一集中的重点表现。

    根据对紫荆家园营销要素的分析以及所需达到的广告的目标，将其广告诉求点概括为：

    1、能够精确把握新时代特质的新千年社

    2、城北最大最完善的精品小区。

    3、生活配套完善的社区大环境。

    4、临近运河和紫荆公园等景观环境。

    5、地处第二文教区，文化气氛相对浓厚。

    6、市政府未来规划的城北居住中心。

    7、历史悠久的运河文化和运河风情。

（一）、广告标语：
    1、古运河，老地方，全新生活。

    2、新千年生活激情演绎尽在中庆紫荆家园。

    3、精确把握时代特质的新千年社区。

（二）、诉求方式及广告创意：

    1、理性诉求：可选择设计师与建筑师以被采访的方式说出本案在设计与建筑上的先进性和优越性。

    2、感性诉求：图片可以打破传统的房地产广告那样以建筑效果图为主的局限，选择模特拍摄三口之家在草地上、绿水边欣赏晚霞的快乐情景，以效果图为背景。也可选择其他感情色彩浓厚场景并配以动情的广告文案。

1、报纸：主流媒体选择杭报、钱报、都市快报。

2、电台：费用较低，不受时间空间的限制，能有效的传达给目标受众。可以做为报纸广告的补充，具体的媒体可选择文广台和交通台。

3、电视：制作15秒钟的电视广告，开盘期间选择一市级电视台 在黄金时间播出。

4、户外广告：种类较多，可选择灯箱、路牌、彩旗、横幅、气球。

5、DM：目标明确，效果直接，成本较低。

1、报纸：280万，其中开盘后三个月内宾110万。

2、电台及电视：30万

3、户外广告：10万

4、DM直效信函：5万

全年合计：325万元人民币。